Herziening BTW bij onroerende zaak

Indien een BTW ondernemer binnenkort een bedrijfspand verkoopt en u de BTW op de bouw- of aanschafkosten van dat pand minder dan 10 jaar geleden in aftrek heeft gebracht zit dat pand nog in de BTW-herzieningsperiode. Bij verkoop moet een deel van de bij de bouw of aanschaf in aftrek gebrachte BTW aan de Belastingdienst terug betaald worden. Dit kan voorkomen worden door met de koper van het pand te opteren voor een met BTW belaste levering. Hiervoor is wel vereist dat de koper het pand voor ten minste 90% voor BTW-belaste prestaties gaat gebruiken, in het jaar van levering én in het daaropvolgende jaar. De koper moet dit schriftelijk verklaren. Als de koper niet aan de 90%-eis voldoet of het pand vrijgesteld van BTW doorverkoopt dan is de herzienings-BTW alsnog verschuldigd. De Belastingdienst heft deze BTW na bij de verkoper.

De verkoper draait dus op voor het feit dat de koper zijn afspraken niet nakomt. In de koop-en verkoopovereenkomst moet daarom een bepaling opgenomen worden waarin staat dat herzienings-BTW voor rekening van de koper is.

Tip! Op basis van rechtspraak kan gesteld worden dat ook op verbouwingsdiensten herzien kan worden mits deze duurzaam zijn, en er op wordt afgeschreven.

Let op! De herzienings-BTW is verschuldigd bij het einde van het boekjaar. Bij de overdracht van een onderneming is de overnemer de berekende herzienings-BTW volledig verschuldigd en niet slechts voor het gedeelte van het jaar waarin hij eigenaar is van de onderneming.

Het terugvragen van de herzienings-BTW naar aanleiding van de afschaffing van de landbouwregeling kan uiterlijk plaatsvinden in de BTW-aangifte over het laatste aangiftetijdvak van het jaar 2020 (maand december 2020, vierde kwartaal 2020 of jaaraangifte 2020).

Herziening BTW bij leegstand na BTW-vrije verhuur

Bij de bouw van een pand dat BTW vrijgesteld verhuurd wordt bestaat geen recht op aftrek van BTW. Bij leegstand van het pand binnen een periode van negen jaar na het jaar van eerste ingebruikname bestaat recht op teruggave van herzienings-BTW indien het voornemen bestaat om het pand met een optie belaste verhuur te gaan verhuren. Door de coronacrisis komt het naar verwachting vaker voor dat panden leegstaan. Dit heeft geen gevolgen voor herziening als de leegstand tijdelijk is en de intentie bestaat het pand BTW-belast te gaan verhuren. Tip! Het voornemen van een belaste verhuur kan bijvoorbeeld blijken uit een advertentie waarin de voorkeur wordt gegeven aan een BTW-belaste huurder.

BTW herzien bij roerende zaken

Ook bij roerende zaken geldt een herzieningstermijn. Deze termijn start in het boekjaar van ingebruikname en duurt tot en met vier jaar daarna. Wanneer het gebruik gedurende deze termijn wijzigt dan moet de BTW worden herzien.

Weg doen oude BTW-administratie

De ondernemer moet boeken, bescheiden en andere gegevensdragers normaal gesproken minimaal zeven jaar bewaren. Dit geldt onder andere voor het grootboek, de facturen van debiteuren en crediteuren, voorraadgegevens, in- en verkoopadministratie. De gegevens met betrekking tot onroerende zaken moeten gedurende negen jaren na het jaar van ingebruikneming bewaard worden. Voor de bewaarplicht maakt het niet uit of het papieren of elektronische gegevensdragers zijn. In beginsel geldt een bewaarplicht van zeven jaar. Wanneer het gaat om onroerende zaken geldt een bewaartermijn van tien jaar. De administratie voor oudere jaren kan vernietigd worden. Dit is anders indien over deze jaren nog een bezwaar- of beroepsprocedure over de BTW loopt.